Como são calculadas as mais-valias imobiliárias?

A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização, menos despesas dedutíveis (IMT, IS, escritura, obras, comissão imobiliária).

Qual a taxa de imposto sobre mais-valias?

Para residentes, 50% da mais-valia é englobada no rendimento anual e tributada às taxas progressivas de IRS (13.25% a 48%).

Posso evitar pagar imposto sobre mais-valias?

Sim, se reinvestir o valor da venda numa nova HPP em Portugal ou UE no prazo de 36 meses. Também estão isentos imóveis adquiridos antes de 1989 e maiores de 65 anos que reinvistam em produtos de poupança reforma.

O que é o coeficiente de desvalorização?

É um fator que atualiza o valor de aquisição para compensar a inflação. É publicado anualmente e aplica-se a imóveis detidos há mais de 24 meses.

As obras que fiz no imóvel contam para o cálculo?

Sim, obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos podem ser deduzidas, desde que comprovadas com fatura e pagamento eletrónico.

Última atualização: 03/01/2026

Simulador Mais-Valias Imobiliárias 2026 - Calcular Imposto Venda Casa

Calcule as mais-valias da venda do seu imóvel em Portugal. Simulador com coeficiente de desvalorização, despesas dedutíveis e isenção por reinvestimento HPP.

Dados versionados e fontes oficiais

Simulador de Mais-Valias Imobiliárias 2026

Calcule o imposto na venda do seu imóvel

Quando vende um imóvel com lucro em Portugal, esse ganho é tributado como mais-valia. Este simulador calcula o valor aproximado que terá de pagar no seu IRS.

Como funciona: O sistema aplica automaticamente o coeficiente de desvalorização ao valor de aquisição, subtrai as despesas dedutíveis e calcula 50% do lucro para englobamento no IRS.

Reinvestimento em HPP

Se era a sua Habitação Própria e Permanente e vai comprar outra, marque a opção HPP e indique o valor reinvestido para ver a isenção aplicada.

Introdução: o essencial das mais-valias imobiliárias

As mais-valias imobiliárias são o lucro obtido na venda de um imóvel. Em Portugal, 50% do ganho é englobado no IRS e tributado pelas taxas progressivas. Este guia mostra como calcular, que despesas pode deduzir e como obter isenção parcial através de reinvestimento em Habitação Própria e Permanente (HPP).

Combine este simulador com a calculadora de escalões IRS e, se for comprar outra casa, com a calculadora de crédito habitação para planear a operação completa.

Fórmula base

Mais-valia = Valor de venda − (Valor de aquisição × coeficiente) − Despesas dedutíveis

Tributação: 50% da mais-valia é englobada no IRS (13,25% a 48% conforme escalões).

Passo a passo do cálculo

1) Valor de realização

Preço de venda que consta na escritura, incluindo montante recebido por mobiliário se discriminado.

2) Valor de aquisição (atualizado)

Preço de compra ou VPT (o maior), multiplicado pelo coeficiente de desvalorização publicado anualmente.

3) Despesas dedutíveis

IMT, IS, escritura, comissão da agência, obras de valorização (últimos 12 anos) e certificado energético, com fatura.

Despesas dedutíveis (checklist rápido)

Guarde faturas e comprovativos de pagamento eletrónico. Pode deduzir:

IMT e Imposto do Selo na compra
Escritura e registos
Comissão de agência imobiliária (com IVA)
Certificado energético
Obras de valorização (últimos 12 anos)
Custos de cancelamento de hipoteca

Tabelas úteis (coeficiente e isenções)

Ano de aquisição	Coeficiente (ex.)	Nota
2005	1,40	Atualiza por inflação acumulada
2015	1,15	Valores indicativos
2020	1,05	Usado no simulador

Consulte a tabela oficial anual do coeficiente de desvalorização.

Casos de isenção

Reinvestimento em nova HPP em 36 meses (Portugal ou UE).
Maiores de 65 anos que reinvistam em seguro de vida, PPR ou fundo de pensões em 6 meses.
Imóveis adquiridos antes de 1 de janeiro de 1989.
Vendas entre cônjuges na partilha de bens após divórcio (não há mais-valia).

Exemplos práticos

Exemplo 1: Venda de HPP com reinvestimento

Compra 200.000€ (2015) → coef. 1,15 → 230.000€ atualizado. Vende por 300.000€. Despesas 8.000€. Mais-valia = 300.000 − 230.000 − 8.000 = 62.000€. Englobamento = 31.000€. Se reinvestir 300.000€ numa nova HPP, a tributação pode ser isenta.

Exemplo 2: Casa secundária

Compra 150.000€ (2010) → coef. 1,25 → 187.500€. Vende 240.000€. Despesas 6.000€. Mais-valia = 46.500€. Englobamento = 23.250€ (tributado pelos escalões).

Exemplo 3: Aquisição antes de 1989

Imóvel adquirido em 1985 por 40.000€ e vendido por 200.000€. Está isento de mais-valias, independentemente do lucro.

Perguntas frequentes (FAQ)

Preciso de fatura para todas as despesas?

Sim. IMT, IS e escritura têm recibo. Obras e comissão de agência precisam de fatura com IVA e pagamento eletrónico.

Como declarar o reinvestimento?

Indique no anexo G do IRS o valor reinvestido e a nova HPP. O simulador estima o ganho isento.

Qual coeficiente uso?

O coeficiente corresponde ao ano de aquisição e é publicado anualmente. O simulador aplica valores atualizados.

E se vender por menos do que comprei?

Existe menos-valia e não há imposto. Ainda assim, declare a operação no IRS.

Tenho de englobar obrigatoriamente?

Residentes englobam 50% da mais-valia. Não residentes têm taxa fixa de 28% salvo opção por englobamento.

Obras de manutenção contam?

Só obras de valorização (melhorias estruturais). Manutenção corrente geralmente não é aceite.

Posso deduzir custos do crédito?

Comissões de amortização ou cancelamento de hipoteca são aceites se ligadas à venda.

Qual o impacto no IRS final?

Depende do seu escalão. Use a calculadora de escalões para estimar a taxa marginal aplicada ao englobamento.

Termos Importantes

Valor de Realização

O preço de venda do imóvel tal como consta na escritura.

Valor de Aquisição

O preço de compra ou o VPT à data da compra (o maior dos dois).

Englobamento

50% da mais-valia é adicionada ao seu rendimento anual e tributada às taxas de IRS.

HPP (Habitação Própria e Permanente)

A residência onde vive e que está registada como sua morada fiscal.

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💡 Dica: Todas as calculadoras utilizam dados oficiais atualizados e podem ser usadas em conjunto para um planeamento financeiro completo.

Resultado meramente informativo. Confirme sempre com a Autoridade Tributária, Segurança Social ou um profissional credenciado.

Perguntas frequentes

Como são calculadas as mais-valias imobiliárias?: A mais-valia é a diferença entre o valor de venda e o valor de aquisição atualizado pelo coeficiente de desvalorização, menos despesas dedutíveis (IMT, IS, escritura, obras, comissão imobiliária).
Qual a taxa de imposto sobre mais-valias?: Para residentes, 50% da mais-valia é englobada no rendimento anual e tributada às taxas progressivas de IRS (13.25% a 48%).
Posso evitar pagar imposto sobre mais-valias?: Sim, se reinvestir o valor da venda numa nova HPP em Portugal ou UE no prazo de 36 meses. Também estão isentos imóveis adquiridos antes de 1989 e maiores de 65 anos que reinvistam em produtos de poupança reforma.
O que é o coeficiente de desvalorização?: É um fator que atualiza o valor de aquisição para compensar a inflação. É publicado anualmente e aplica-se a imóveis detidos há mais de 24 meses.
As obras que fiz no imóvel contam para o cálculo?: Sim, obras de valorização realizadas nos últimos 12 anos podem ser deduzidas, desde que comprovadas com fatura e pagamento eletrónico.