Guia completo do Crédito Habitação 2026 - Hipotecas em Portugal

Comprar casa através de crédito habitação é uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Neste guia completo, explicamos tudo sobre hipotecas em Portugal: tipos de taxas, custos associados, seguros obrigatórios e como obter as melhores condições em 2026.

O que é o Crédito Habitação?

O crédito habitação é um empréstimo bancário a longo prazo (normalmente entre 20 e 40 anos) destinado à compra de casa própria permanente, segunda habitação ou investimento imobiliário. O imóvel serve como garantia (hipoteca) do empréstimo.

Tipos de taxas de juro

Em Portugal, existem três tipos principais de taxas de juro para crédito habitação:

1. Taxa Variável

A taxa variável é composta por:

Taxa Variável = Euribor + Spread

• Euribor: Taxa de referência do mercado interbancário europeu, revista periodicamente (mensal, trimestral, semestral ou anual)
• Spread: Margem fixa cobrada pelo banco, que não se altera durante todo o contrato

2. Taxa Fixa

A taxa fixa mantém-se constante durante um período definido (normalmente 5, 10, 15, 20 ou 30 anos). Após esse período, o crédito passa a taxa variável.

Vantagens:

• Prestação constante durante o período de taxa fixa
• Proteção contra subidas da Euribor
• Facilita o planeamento financeiro

Desvantagens:

• Taxa inicial geralmente mais alta que a variável
• Não beneficia de descidas da Euribor
• Penalizações mais altas em caso de amortização antecipada

3. Taxa Mista

A taxa mista combina um período inicial em taxa fixa (normalmente 2 a 5 anos) seguido de taxa variável pelo restante prazo do empréstimo.

Euribor: O que é e como funciona

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) é a taxa de juro média a que os bancos europeus emprestam dinheiro entre si. É revista diariamente e serve de referência para créditos habitação em Portugal.

Prazos de indexação

Nota: A maioria dos portugueses opta pela Euribor a 12 meses por proporcionar maior estabilidade nas prestações.

Spread: Como negociar

O spread é a margem de lucro do banco e é negociável. Em 2026, os spreads típicos variam entre:

• 0,5% a 0,8%: Clientes com excelente perfil financeiro
• 0,8% a 1,2%: Clientes com bom perfil
• 1,2% a 2,0%: Clientes com perfil mais arriscado

Fatores que influenciam o spread

• Valor financiado: Quanto mais emprestar, maior o risco para o banco
• LTV (Loan-to-Value): Percentagem do valor do imóvel que está a financiar
• Rendimentos e estabilidade profissional
• Histórico de crédito
• Domiciliação de ordenado e outros produtos

LTV - Loan to Value

O LTV é o rácio entre o montante do empréstimo e o valor do imóvel:

LTV = (Montante do Empréstimo / Valor do Imóvel) × 100

Limites de financiamento

• Habitação Própria Permanente: Até 90% do valor
• Segunda Habitação: Até 80% do valor
• Investimento: Até 80% do valor

Seguros obrigatórios

Para ter crédito habitação, é obrigatório subscrever:

1. Seguro Multirriscos

Protege o imóvel contra incêndio, explosão, inundação e outros riscos. O valor do seguro deve cobrir, no mínimo, o montante do empréstimo.

• Custo médio: 100€ a 300€ por ano
• Pode contratar: No banco ou numa seguradora independente

2. Seguro de Vida

Garante o pagamento do crédito em caso de morte ou invalidez do titular. Embora não seja legalmente obrigatório, os bancos exigem-no na prática.

• Custo médio: 150€ a 500€ por ano (depende da idade e saúde)
• Pode contratar: No banco ou numa seguradora independente

Dica: Contratar os seguros fora do banco pode resultar em poupanças significativas, mas alguns bancos oferecem spreads mais baixos se domiciliar os seguros.

IMT - Imposto Municipal sobre Transmissões

O IMT é pago na compra do imóvel e varia consoante o valor da propriedade:

Isenção: Jovens até 35 anos podem beneficiar de isenção total de IMT para habitação própria permanente até 316.772€ (sujeito a condições).

Imposto do Selo

O Imposto do Selo (IS) incide sobre:

• Abertura do crédito: 0,6% do montante financiado (para prazos superiores a 5 anos)
• Comissões bancárias: 4% sobre comissões de abertura
• Escritura: 0,8% do valor da compra

Outros custos a considerar

1. Avaliação do imóvel

• Custo: 250€ a 400€
• Obrigatório: Sim, para determinar o valor de mercado

2. Escritura

• Custo: 500€ a 1.500€ (depende do valor do imóvel)
• Inclui: Notário, registo predial e certidões

3. Comissão de abertura do crédito

• Custo: Geralmente 0% a 1% do montante financiado
• Negociável: Muitos bancos isentam esta comissão

Como calcular a prestação mensal

A prestação mensal de um crédito habitação pode ser calculada usando a fórmula de amortização:

Prestação = [C × i × (1 + i)^n] / [(1 + i)^n - 1]

Onde:

• C: Capital emprestado
• i: Taxa de juro mensal (taxa anual / 12)
• n: Número de prestações (anos × 12)

Taxa de Esforço

A taxa de esforço é a percentagem do rendimento líquido mensal que é destinada ao pagamento da prestação do crédito:

Taxa de Esforço = (Prestação / Rendimento Líquido) × 100

Limite recomendado: A maioria dos bancos exige que a taxa de esforço não ultrapasse 35% a 40% do rendimento líquido.

Como obter melhores condições

1. Compare propostas de vários bancos

Não aceite a primeira proposta. Peça simulações a pelo menos 3 bancos diferentes para comparar spreads, comissões e seguros.

2. Negocie o spread

O spread é negociável. Use propostas de outros bancos como argumento para obter melhores condições.

3. Aumente a entrada

Quanto maior for a entrada, menor será o LTV e melhores condições (spread mais baixo) poderá obter.

4. Domicilie o ordenado

Muitos bancos oferecem spreads mais baixos a clientes que domiciliem o ordenado e contratem outros produtos (cartões, seguros, etc.).

5. Considere o prazo do crédito

Prazos mais curtos resultam em juros totais mais baixos, mas prestações mensais mais altas. Avalie o equilíbrio ideal para a sua situação financeira.

Transferência de crédito habitação

Se já tem crédito habitação, pode transferi-lo para outro banco para obter melhores condições:

• Sem custos: Desde 2018, a transferência de crédito habitação está isenta de comissões
• Negociação: Use a possibilidade de transferência para negociar melhor spread no banco atual
• Prazo: O processo demora entre 1 a 2 meses

Amortização antecipada

Pode amortizar (pagar antecipadamente) parte ou a totalidade do crédito a qualquer momento:

Comissões de amortização

• Taxa variável: 0,5% do montante amortizado
• Taxa fixa: 2% do montante amortizado

Vantagem: Reduz os juros totais pagos ao longo do tempo. É especialmente vantajoso amortizar nos primeiros anos do crédito.

Perguntas frequentes

Posso comprar casa sem entrada?

Sim, mas é raro. Alguns bancos financiam até 100% para habitação própria permanente, mas apenas para clientes com perfil financeiro muito forte.

O que acontece se não conseguir pagar as prestações?

Se não pagar as prestações durante 3 meses consecutivos, o banco pode iniciar um processo de execução e vender o imóvel em leilão para recuperar o valor em dívida.

Posso pedir crédito habitação sendo trabalhador independente?

Sim, mas os bancos são mais exigentes. Normalmente, pedem comprovativos de rendimentos dos últimos 2 a 3 anos e podem exigir entrada superior.

Conclusão

Comprar casa com crédito habitação é um compromisso de longo prazo que requer planeamento cuidadoso. Compreender os diferentes tipos de taxas, custos associados e estratégias de negociação permite-lhe tomar decisões informadas e poupar milhares de euros ao longo da vida do empréstimo.